Wypowiedzenie umowy najmu

Niezależnie od tego czy wynajmujemy mieszkanie, czy jesteśmy najemcami w pewnym momencie przychodzi czas na wypowiedzenie umowy najmu. Jak wypowiedzieć umowę najmu?

Zazwyczaj to najemcy są stroną, która najczęściej wypowiada umowę. Powodów może być mnóstwo, od tych najbardziej oczywistych, czyli potrzeby większego mieszkania, czy zmiany miejsca zamieszkania, do tych wynikających z ukrytych wad mieszkania, które wynajmujemy.

W przypadku wynajmującego, wypowiedzenie umowy najmu ma miejsce albo kiedy sam potrzebuje lokalu, albo kiedy obecni lokatorzy są problemowi, wykorzystują mieszkanie niezgodnie z zastosowanie lub nie płacą czynszu. Dziś poruszymy obie te kwestie, a mianowicie jak wypowiedzieć umowę najmu będąc najemcą, a jak w przypadku wynajmowania swojego mieszkania.

Wypowiedzenie umowy najmu przez najemcę.

Decydując się na wypowiedzenie umowy musimy złożyć stosowne oświadczenie drugiej stronie umowy. Wygaśnięcie umowy jest możliwe dopiero po upłynięciu terminu określonego w umowie. W zależności od posiadanej umowy mamy różne możliwości dotyczące wypowiedzenia jej.

1. Umowa na czas nieoznaczony.

Kiedy umowa najmu lokalu została zawarta na czas nieoznaczony, najemca ma obowiązek zastosowania się do terminu wypowiedzenia zawartego w umowie. W przypadku jeśli nasza umowa nie zawiera takiej informacji, należy przyjąć terminy ustawowe, które są zależne od sposobu płacenia czynszu i wynoszą:

• najpóźniej na 3 miesiące do przodu na koniec kwartału kalendarzowego, w przypadku kiedy czynsz płatny jest rzadziej niż co miesiąc;
• najpóźniej na 3 miesiące do przodu na koniec miesiąca kalendarzowego, w przypadku kiedy czynsz płatny jest co miesiąc;
• na 3 dni do przodu, w przypadku kiedy czynsz płatny jest częściej niż co miesiąc;
• na 1 dzień do przodu, w przypadku kiedy czynsz płatny jest codziennie.

2. Umowa na czas oznaczony.

Umowę na czas określony możemy wypowiedzieć jedynie w przypadku, kiedy w umowie najmu zostały wyszczególnione przypadki, w jakich umowa taka może zostać wypowiedziana. W takiej sytuacji należy zachować okres wypowiedzenia zawarty w umowie, a kiedy nie ma takowego zapisu, należy dostosować się do wyżej wymienionych terminów ustawowych. Jeśli w umowie nie zostały ujęte takie przypadki, nie mamy możliwości wypowiedzenia umowy przed zakończeniem okresu jej obowiązywania. Warto pamiętać, że w przypadku najmu długoterminowego i posiadania umowy na czas określony od 10 lat, po upływie tego czasu umowa taka staje się z urzędu umową na czas nieokreślony, chyba że zawarta jest pomiędzy dwoma przedsiębiorcami, wtedy czas ten wydłużony jest do 30 lat.

3. Sytuacje wyjątkowe.

Umowę najmu możemy rozwiązać również w przypadku, jeśli istnieją wady ukryte uniemożliwiające dalsze mieszkanie i korzystanie z lokalu, a właściciel nie jest w stanie ich rozwiązać lub zwleka z naprawą. Kolejną sytuacją, w której najemca może wypowiedzieć umowę, jest stan techniczny lub sanitarny budynku zagrażający zdrowiu bądź życiu lokatorów. Każdą umowę najmu możemy rozwiązać również za porozumieniem stron.

Wypowiedzenie umowy najmu przez wynajmującego.

Wynajmujący ma prawo pisemnie wypowiedzieć umowę najmu zachowując przy tym minimum miesięczny okres wypowiedzenia, kończący się ostatniego dnia miesiąca w kilku przypadkach. Oto one:

1. Niewłaściwe zachowanie, mimo pisemnego upomnienia, takie jak:

• użytkowanie lokalu niezgodnie z jego przeznaczeniem;
• dopuszczenie się niszczenia lokalu bądź części wspólnych;
• działania uporczywe dla sąsiadów;

2. Podnajęcie części lub całości mieszkania osobom trzecim.

3. Konieczność remontu lub rozbiórki mieszkania.

W przypadku kiedy właściciel, bądź ktoś z najbliższej Jego rodziny chce zamieszkać w wynajmowanym mieszkaniu istnieje możliwość wypowiedzenia umowy z zachowaniem okresu wypowiedzenia, nie krótszym niż 3 lata, na koniec miesiąca kalendarzowego. Okres ten ulega wydłużeniu do momentu śmierci, kiedy najemca w dniu otrzymania wypowiedzenia ukończył 75 lat.

Ostatnią możliwością wypowiedzenia umowy najmu przed czasem określonym w umowie jest sytuacja kiedy najemca nie uiszcza opłat związanych z czynszem, natomiast jakikolwiek ruch możemy dokonać dopiero, kiedy zaległość ta widnieje od trzech miesięcy, a dodatkowy miesiąc na spłatę nie przynosi zamierzonego efektu.